Методы оценки недвижимости

С необходимостью независимой оценки недвижимости сегодня можно столкнуться в разных ситуациях. В частности, эта услуга может понадобиться при получении банковского кредита, страховании, заключении сделки-купли продажи, вступлении в наследство и не только. Несмотря на разнообразие поводов для оценивания, самих методов оценки недвижимости существует не так много. Всего их три: доходный, затратный и сравнительный, при этом различия между ними весьма существенны.

Доходный метод

В основе доходного метода оценки недвижимости лежит расчет будущих доходов от владения объектом. Внутри этого подхода существуют две методики – метод прямой капитализации и дисконтирования денежных потоков. Первый метод определяет стоимость объекта недвижимости как отношение чистого операционного дохода до налогообложения к ставке капитализации, которая, в свою очередь, рассчитывается на основе базовой ставки с корректировкой на риски. Второй метод используется в случае нестабильных денежных потоков от объекта и базируется на суммировании дисконтированных доходов.

Недостатком доходного подхода к оценке стоимости недвижимости является невозможность точного прогнозирования будущих доходов от использования объекта.

Затратный метод

Затратный метод оценки недвижимости определяет стоимость объекта как сумму затрат на его постройку и благоустройство с корректировкой на износ. Внутри этого подхода существуют четыре методики определения стоимости недвижимости:

Метод сравнительной единицы. Стоимость единицы измерения (например, квадратного метра), взятая из специальных информационно-аналитических сборников, умножается на количество единиц в объекте.

Метод количественного анализа. Составляется полная смета всех затрат на строительство объекта.

Метод разбивки по компонентам. Стоимость объекта определяется суммированием затрат на возведение его отдельных составляющих.

Метод «50 на 50». Используется в случаях, когда расходы на строительство распределены поровну между материалами и трудозатратами. Стоимость объекта равняется удвоенной стоимости материалов.

Сравнительный метод

Этот подход к оценке недвижимости чаще всего используется оценщиками при работе с частными лицами. В случае сравнительного оценивания стоимость объекта определяется на базе средней стоимости аналогичных объектов. Для этого специалисту необходимо изучить статистику последних сделок со схожей недвижимостью и внести корректировки с учетом различий с оцениваемым объектом. Если речь идет о квартире, то аналогичной считается недвижимость, имеющая схожее расположение, площадь, наличие транспортных коммуникаций, тип, физическое состояние и т.п.

Недостатком сравнительного метода оценки стоимости квартиры является сложность подбора идентичных объектов. Из-за этого такой подход не используется при оценивании коммерческой недвижимости.

Смотрите также обзор бюро оценки в Москве.